房地产没有专家，要么赢家，要么输家！

我想从几个方面讲一下，分四个方面，第一个来介绍一下，我们浙大现在成立了不动产研究中心，这是一个比较高的平台，这是刚刚成立的，还没有对外进行宣布。房地产这个东西确实比较敏感，我们中心现在还没有成立，但是我们中心相应的研究专家发表的言论引起了中共中央办公厅的高度关注，中共中央办公厅已经给我们中心专门打电话，我们已经提交了一个报告，这个报告和房地产形势有一定的关系。关系在哪里？就是讲到保障性用房和商品房的平衡问题，我们已经提交了报告。

就今天讲的情况来说我们分析几点，第一个是区域的变迁。正好海派风情和顺发这块地离这里比较近，这个单位正好是我的法律顾问单位，当时拍的地是六千多块钱的地价。当时这个单位都进行了测算，估计要亏三年以上。目前来说这块地的利润大概是三个亿左右，海派估计也差不多。这个讲什么概念呢？这个区块从个人的感觉来说，实际上并不是这两个开发公司有多少大的本事，而是说这里面最重要的是杭州在摊大饼的模式里已经从黑马逐渐变成白马。这个变迁是“西湖时代”向“钱塘江时代”转变，这是前研究所所长提出的“发跨江发展”战略。这个时候的模式叫双核模式，既有西湖又有钱塘江，大家知道钱塘江边上的地，钱塘江北岸的房子都到四万五万六万，都是这个水平。写字楼现在的水平也到三万、四万五之间。钱塘江南岸的房子基本上在两万以上，现在再过渡到一个新的时代，“运河时代”，实际上我认为最后的时代，在古老文明里这个文明是西湖时代和运河时代，但是由于政府的推动出现了一个波动，钱塘江时代。在古老的文明西湖时代和运河时代是最重要的，我们在运河时代里昆仑公馆比较典型的，新的形势里由于这样一个情况预售证能不能领，好在杭州透明售房网已经没有均价了，全部取消了。再回过头来看远洋公馆，也是运河的概念，也卖的很好。

我觉得这个区域的变迁，这个路子过来，我们发现像亲亲家园那时候买的是三千多块钱，我们的财富积累就是买房子赚来的。再看风雅乐府，我们知道楼面均价6千多块钱，保本价一万多，当时卖九千，我们就买了。我们认为在这样区域变迁里房地产公司最重要看中政府规划和未来区域的发展。一位老太太在宋卫平开发的房子买了20多套，赚了三千多万，宋总才赚了多少。我们看一下风雅乐府全部卖完了，最后一期是一万九到两万卖光了。海派风情均价一万八千五左右。再往南走在售的顺发丁香半岛，据说要开到三万左右，但是我认为开到两万五左右比较合适。凯德龙湾也在售的，这个定价基本有一个比较清晰的定价。从区块里来说的话，它跟北部软件园大概是1.5公里，跟亲亲家园三公里左右，亲亲家园现在大概是一万八到一万九，这是一个区块，我们认为是“西湖时代”向“钱塘江时代”，向“运河时代”过渡。

第二块，未来形势的判断。我认为现在基本上在房地产的最底部了，这个最底部在调控里可以把它分为四个阶段，第一个是出政策，出现成交量急剧下降，成交价格不动，这个是第一阶段。这个第一阶段基本上已经快过去了，3月份杭州二手房成交，一手房我们测不准，因为这个和供应量有关系，但是二手房供应量可以测准，上个月杭州1500家到2000家中介公司，二手房成交241套，意味着一天30套不到，中介费一天60万，一个月也就一千八百万，中介公司平均一个月的产能，一个单位不到两万块钱，肯定亏了。这个月它的成交量，二手房也是每天平均在4套左右。第二个阶段，促销活动开始了，出现成交量上升，价格稍微波动带来成交量上升，现在的情况就是这样。成交量一旦上来了，说明这个区块板块价格被探底了。第三个阶段就是成交量上升，价格维持不动。第四个就是成交量和价格上来。我认为目前基本上是房地产最严厉的一个时期，但是这个时期存在时间有多长，我认为这是最寒冷的一个时候了。有几个指标，成交量萎缩；CPI比较高，我们给湖畔提供报告，周小川说中国有资金池，目前能够大量吸收资金的就是两个，一个是股票，一个是房地产。但是房地产一旦被控制以后很多钱不能进入，那么就寻求各个方面投资客进来，在前段时间我们看到黄金，什么东西都在涨。所以CPI和房地产调控是极有关系的，建设部到杭州调研我几次都参加了，他们也说这几年为什么CPI控制比较好，就是因为中国的房地产发展比较火爆，把一百万、两百万都扔进去了，别的消费肯定减少了。第三个，现在企业资金非常困难。凤凰网报道一个企业资金链断裂，这是内蒙古最大的企业，13号自焚了，据说外债15个亿，号称资产有50个亿，但是资金链断裂了。还有一个报道，现在温州民间高利贷的利息百分之百，因为央行对贷款利息控制以后，这个钱看上去和去年差不多，但是大家要知道几个问题，第一，它优先会保证原来项目的跟进投资，比如高铁7千亿，今年不会动的，不投下去出现烂尾。7.9万亿还存在外汇人民币美金对冲问题，真正新增贷款维持7.9万亿很少，开发公司现在去贷款很难很难。所以这个事情我认为温总理是肯定知道的，中央高层知不知道真实情况是怎样的，现在资金到这个份上，因为我们自己也做实业，现在资金非常紧。也就意味着什么，现在李克强总理每到一地就讲保障性用房，他的目的就是要把保障性住房尽快地建好进入市场，低收入者通过保障的手段平息他的矛盾。然后逐渐放开对房地产商品房的控制，这个时候应该是很清楚的。

基于这样的判断，我认为房地产基本上已经探底了，我预测一下，我认为非常火爆的行情一定不会出现，因为这个不允许，今天我们看到又有一个政策，建设银行首套已经提高到四成，首套贷款利率1.1，上10％了。我现在接触的开户行，20多个开户行，80％以上已经停贷了，二手房按揭不做了，一手房也不做了，都没钱了。所以我觉得第一个很火爆不允许，因为中央政府已经对房地产调控用最严厉的手段，就是数量控制，这个数量控制模型是最没有效率的，接下来就是限价，限量以后就限价，规定只能卖一万八，如果卖一万九就停止供应。第三个就是限贷，这个我认为可能性很小。杭州的房地产税基本上是不可能，暂时不可能出台。

我个人认为今年的行情应该会跟去年差不多，去年一手房成交跟今年差不多，去年基本上没好过，但是好了两个月份，一个是9月份，一个是12月份，这两个月份是特别好。最后一点我想讲一下，对这块地来说，我们讲的是未来地产，就讲三年以后，我认为是逢低吸纳的时候，关键我没有那么多钱，有钱我也想买。